近日，由上海浦山新金融发展基金会主办的浦山讲坛第16期开讲，搜狐财经直播。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆带来“土地之重——解析土地要素市场化改革”的主题讲座。
黄奇帆认为，这十几年，重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房，没有出现20年、30年甚至40年家庭收入才能买一套房的状况。大体上房价增长和地价增长是平衡的。这些得益于重庆的“地票”改革实验。
黄奇帆表示，重庆地票的操作已经实施12年，这套方案思路完全符合中央现在关于城乡之间土地增减挂钩、占补平衡的思路，使得重庆有效保障了城市化过程中的耕地平衡。
他指出，地票制度在改革过程中产生的利益，大头给农民，从根本上保护农民的既得利益。土地的用地性质不能改变，始终保持重庆市耕地总量没有减少，建设性用地的总量没有增加。
黄奇帆分析，重庆地票有以下四个特点：
第一，把农村闲置的宅基地，或者原来乡镇企业闲置的厂区，或者原来的粮食仓库等等，在农户自愿的前提下，复垦为耕地以后，政府给予地票。由国土部门专门验收这块耕地是否合格，是一等还是二等耕地性质，然后给予地票。
第二，重庆市建立了土地地票交易所，地票可以在交易所挂牌拍卖。只要开发商在地票交易所购买了地票，就可以按规划在城郊结合部征用相应亩数的土地。这样就实现了农村减少N亩的建设性用地，增加了N亩的耕地，城市就征用了N亩耕地，增减挂钩。
总体上，城市在发展过程中没有增加农村的耕地征用。这样就保证了在5年、10年房地产的开发过程中，重庆的3400万亩耕地始终不会减少，同时又保证了城市的房地产开发用地，有足够的市场资源予以平衡。
第三，在分配上，地票按照土地集体所有权的原则，复垦为耕地的这亩地，其所有权归集体组织。扣除复垦成本后，按实际所得的85%归农民，15%归集体组织，同时集体组织还得到了这一亩耕地。十几年来，重庆的农户和集体组织分配方式认可度很高。
第四，地票的运作完全符合国家农村管理、农地管理的三个规则：首先，土地是集体的，不能在土地改革的过程中把集体所有权的性质废除，要捍卫集体所有权这一底线。其次，土地改革过程中产生的利益，大头要给农民，从根本上保护农民的既得利益。最后，土地的用地性质不能改变。始终保持重庆市耕地总量没有减少，建设性用地的总量没有增加，而且这一个增减挂钩、占补平衡的过程，是先补（耕地）后占、先增（农田）后减的过程。
黄奇帆表示，重庆地票的推进带来了以下益处：
第一，宏观上使得重庆的房地产发展、城市的发展不受土地指标的限制，能有比较充分的发展。
城市的土地管理在过去的二三十年中是额度管理。有了地票供应以后，重庆这十几年每年地票的供应量平均在3万亩左右，这3万亩就是专门供应给重庆的房地产开发商。总而言之，通过地票制度，土地供应就能比较有保障，房地产的价格也能比较合理。
这十几年，重庆的房价基本上相当于6至7年的家庭收入买一套房，没有出现20年、30年甚至40年家庭收入才能买一套房的状况。大体上房价增长和地价增长是平衡的。整个房地产价格和GDP增长以及居民年收入的增长基本上是同步的。
这其中，土地供应的保障发挥了很重要的作用。因为所谓高房价，很大程度是因为土地供应的不足，带动地价涨了1倍，房价也会跟着涨1倍。从这个意义上来说，地票起了一定的作用。
第二，十几年来，重庆的城市发展比较快，总计征用了200多万亩地。但是重庆的耕地在十几年前是3400万亩，现在甚至还有所增加，大体是3500多万亩了。
耕地没有减少，城市也扩张了，是因为尽管城市发展扩张了200多万亩，但农村建设性用地转化为耕地，也增加了200多万亩耕地。农村的建设性用地减少了200多万亩，一方面是地票平衡了80多万亩，另一方面农村的耕地占补平衡，也平衡了100多万亩。
建设性用地增减挂钩加农村土地异地复垦占补平衡，使得重庆有效保障了城市化过程中宏观的增减挂钩、耕地平衡。
来源：正和岛
编排：安妮
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