商铺变“伤铺”：既租不出也卖不掉，“一铺养

前几天，笔者在参加某活动的时候，现场有人提出了一个问题：随着楼市调控收紧，住宅市场的投资开始不被看好，那么商铺会不会成为当前的“避风港”呢？在笔者看来，这是目前很多投资客都会关心的一个问题。不过，如果是放在8年、10年之前，商铺可以说是名副其实的“金矿”，很多人通过投资商铺赚得盆满钵满，而且商铺也因此被冠上了“一铺养三代”的名头。

可是，如今商铺的行情已经发生了变化，不光投资价值有了今非昔比的迹象，而且不少商铺开始面临“租不出也卖不掉”的窘境，只能选择空置。此外，值得注意的是，如今商铺的类型也已经大大减少，说是满大街的“餐饮店“和“药房”一点也不为过。那么，为何曾经被追捧的商铺，风光已经不再？

大家都知道“物以稀为贵”的道理，商铺也同样适用。10年之前，房地产市场才刚刚开始蓬勃发展，核心商圈数量很少，商铺往往是“一铺难求”。但是，随着城镇化的推进，城市面积不断扩大，核心商圈的数量不断增多，而且开发商也不断加大商超、社区商铺等配套的建设，所以商铺逐渐出现了供过于求的局面，而且同质化趋势明显。举个例子：看看我们周边，原来一条街可能有10家商铺，但是如今商铺的数量可能增加到了50家，原来每一家商铺经营互不影响，但如今同类型的商铺越来越多。因此，在消费人群不变的情况下，商铺不仅过剩了，而且也慢慢失去了竞争优势。

过去10多年，面对房价不断上涨的态势，以及投资理财渠道的匮乏，买房成为了国人最喜欢的资产保值升值手段。根据央行数据显示，过去10年，我国居民的杠杆率从17.9%上升到了53.2%，其中房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从22.6%增加至60.5%，10年时间上升37.9%。前段时间，在东部某四线城市出差，有朋友告诉笔者，每月两人收入加起来差不多10000元，但房贷和车贷两样加起来就6000多元，负债率超过60%。显而易见，如果再考虑到孩子教育支出、养老支出、人情支出等等，自然而然就会对其他消费产生挤出效应。

对此，今年年初，央媒《经济日报》发表评论文章《警惕高房价对消费的挤出效应》称，警惕房价过高以及房租上涨过快等对消费的挤出效应问题，根本上还是要加快建立房地产长效机制，而且相信随着政策措施的逐步完善，人们的居住观念会更加理性，消费动力也会更加健康可持续。

虽然商铺的黄金时代已经慢慢远去，但是商铺的价格和租金并没有明显的下调，反而还有走高的态势。面对这种情况，卖方或出租方不愿意下调价格或者下调租金，买方和租户不愿意接盘，自然就会引起卖不掉租不出只能空置的情况。其实，看看我们周边，随着楼市调控收紧，许多开发商配套的沿街商铺大门紧锁不出售，而且街道上很多成熟的商铺几经转手，最后还是空置了。

举个例子：笔者的一个朋友200万买了套临街商铺，以年租金10万租出去，年回报率为5%，大概需要20年时间才能回本。显而易见，投资商铺的性价比变低了，目前银行大额存单的存款年利率都在4%以上，所以回报率也仅略高于银行的定期存款。面对这种情况，不少房东可能会想方设法地上调租金，这样就会给租户带来压力。网友@风雨无阻表示，在商业中心租了一个门店，年租金16万，把员工费用、装修费、设备费算上，如果日均收入低于1000基本就亏本了。因此，对于双方来说，回报率都不理想，出现空置也是难免。

电商的兴起，网购成为主流，逐步改变了人们的消费习惯。如今，无论是家用电器，还是柴米油盐，网上一应俱全，而且价格要比实体店便宜得多。因此，原来在实体商店可以完成的交易，现在通过网络交易就可以完成，大大方便了人们的购物生活。显而易见，电商的兴起和扩大，意味着此消彼长，自然会影响到商铺经营的市场份额，这时候一些经营者就会由线下转为线上，从而使得商铺的需求量大大减少。

在笔者看来，电商兴起的确会对实体商铺产生一定的冲击，但是也不能以偏概全，对于一些社区商铺而言，由于消费人群都比较固定，往往受到的影响并不大。此外，从长期来看，如果说商铺已经没有了投资价值也不尽然，准确地说，应该是闭着眼睛买商铺的时代已经过去了。因此，选择商铺关键还是看准地段，以后有多少人会从你的店铺门前经过？这些经过的人又有多少可能会成为你的顾客？这些问题都很关键。毕竟，地段就是人流量，人流量就代表着销售额。